Un rischio facile da trascurare
Quando un’azienda valuta un immobile in Repubblica Ceca, l’attenzione si concentra di solito su posizione, prezzo, destinazione urbanistica, accessibilità e potenziale di sviluppo. La storia ambientale del sito può ricevere meno attenzione, soprattutto quando l’area appare adatta a prima vista. Tuttavia, i dati recenti mostrano perché la contaminazione dovrebbe rientrare tra gli elementi da considerare fin dalle prime fasi della valutazione.
Al 30 giugno 2026, nel sistema ceco dei siti contaminati SEKM risultavano registrati 7.071 siti contaminati che richiedono ulteriori indagini. Il dato evidenzia quanto siano ancora diffuse le conseguenze di attività industriali o produttive del passato e perché immobili industriali, ex aree produttive e brownfield meritino una verifica più approfondita prima di prendere importanti decisioni di investimento.
Perché il tema riguarda gli investitori
La contaminazione non è sempre visibile dalle condizioni attuali o dall’uso presente di un immobile. Questo è importante perché eventuali incertezze relative a suolo, falde acquifere o altre condizioni ambientali possono influire sulla fattibilità e sull’economicità di un progetto di riqualificazione.
Il progetto EkoAS di CENIA, attivo dal 2024 al 2026, analizza specificamente gli aspetti economici della bonifica dei siti contaminati e dei brownfield. Il progetto comprende l’analisi dei costi di bonifica, nuovi strumenti decisionali e metodi per valutare siti non ancora esplorati. Questo dimostra che la contaminazione non è soltanto una questione ambientale, ma anche un tema economico che può diventare rilevante quando un’azienda valuta la sostenibilità commerciale di un investimento immobiliare.
I database pubblici sono utili, ma non bastano
SEKM rappresenta un punto di partenza importante per comprendere la presenza di contaminazioni note o sospette. Tuttavia, le aziende non dovrebbero presumere automaticamente che un sito sia privo di rischi solo perché non compare nei registri esistenti.
Il progetto MoniKM di CENIA, attivo dal 2025 al 2027, continua infatti a individuare nuovi siti potenzialmente contaminati e ad aggiornare le informazioni esistenti. Il progetto monitora fonti pubbliche, database e segnalazioni provenienti da autorità e cittadini, con l’obiettivo di individuare anche siti non ancora registrati nel SEKM. Per gli investitori, il messaggio è chiaro: le verifiche ambientali dovrebbero tenere conto della storia e delle caratteristiche specifiche dell’immobile, senza basarsi esclusivamente su un database o sull’aspetto attuale dell’area.
Integrare la verifica ambientale nella transazione
Per imprenditori, investitori stranieri e aziende interessate a immobili industriali o brownfield in Repubblica Ceca, il messaggio pratico è semplice: le questioni ambientali dovrebbero essere affrontate fin dalle prime fasi.
Prima di impegnarsi in una transazione, è opportuno comprendere come il sito è stato utilizzato in passato, verificare i registri disponibili e valutare se sia necessario un esame specialistico più approfondito. L’obiettivo non è considerare ogni immobile come contaminato, ma individuare eventuali incertezze prima che possano trasformarsi in un problema costoso o compromettere l’utilizzo previsto dell’area.
Con migliaia di siti cechi che richiedono ancora indagini e con le autorità pubbliche impegnate a migliorare la valutazione della contaminazione e dei costi di bonifica, la due diligence ambientale in Repubblica Ceca sta assumendo un ruolo sempre più importante nelle decisioni immobiliari. Una valutazione solida dovrebbe quindi andare oltre il prezzo di acquisto e il potenziale di sviluppo, considerando anche ciò che potrebbe trovarsi sotto la superficie.
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